Kira Artış Oranı 2026: Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?

Kira sözleşmesi yenilenirken ev sahibi kirayı istediği kadar artıramaz. Yasal üst sınır, TÜİK'in açıkladığı TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu oran %31,49'dur. Kendi yenileme ayınıza göre yeni kiranızı Kira Artış Oranı Hesaplama aracıyla hemen bulabilirsiniz.

Kira artışında üst sınır nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira yıllarında artış, bir önceki kira yılında TÜFE'de 12 aylık ortalamalara göre meydana gelen değişimi geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.

Konut kiralarında bir süre uygulanan %25 sınırı Temmuz 2024'te sona erdi. Bugün konut ve iş yeri için aynı tavan uygulanır.

• Oran bir tavandır, zorunlu artış değildir. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.
• Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile (ör. "her yıl %50 artış") yasal tavanın üzerindeki kısım geçersizdir.
• Sözleşmede artış hiç yazmıyorsa da tavan aynıdır; ev sahibi en fazla bu oran kadar artış isteyebilir.

Hangi ayın oranı kullanılır?

Kira hangi ayda yenileniyorsa, o ayın başında açıklanan oran kullanılır. TÜİK her ayın ilk iş günlerinde (genellikle 3'ünde) bir önceki ayın enflasyonunu ve 12 aylık ortalamayı açıklar.

Örnek: Sözleşmeniz Ekim ayında yenileniyorsa, Ekim başında açıklanan Eylül 2026 verisi, yani %31,49 kullanılır.

Son 12 ayın kira artış oranları

Oran, enflasyon yavaşladıkça her ay biraz düşüyor. En güncel oran ve sonraki ayların oranları için kira artış hesaplama aracına bakabilirsiniz; araç her ay yeni veriyle güncellenir.

Örnek hesaplama

Aylık kirası 20.000 TL olan ve sözleşmesi Ekim 2026'da yenilenen bir ev için:

Formül: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100). Ev sahibi bu tutarın altında bir kira isteyebilir, üstünde isteyemez.

5 yılı dolduran kiracılar: kira tespit davası

TÜFE sınırı, kira ilişkisinin ilk 5 yılı için kesin kuraldır. 5 yıl dolduktan sonra (ve sonraki her 5 yılın sonunda) ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu durumda yeni kirayı hâkim belirler; TÜFE oranının yanında evin durumu ve çevredeki emsal kiralar da dikkate alınır. Bu yüzden 5 yılı geçmiş kiralarda artış TÜFE oranından yüksek olabilir.

• Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde yazılı olarak artış isteyeceğini bildirirse, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Ev sahibi tavanın üzerinde artış isterse ne yapılır?

1. Yenileme ayınıza göre yasal oranı hesaplama aracından kontrol edin.
2. Ev sahibine yasal tavanı ve hesaplamayı yazılı olarak (e-posta, mesaj veya ihtarname) bildirin.
3. Kirayı yasal tavana göre artırılmış tutar üzerinden, banka yoluyla ve açıklamaya ait olduğu ayı yazarak ödemeye devam edin.
4. Anlaşamazsanız arabulucuya başvurun; uyuşmazlık sürerse dava yoluna gidilebilir.

Önemli: Kirayı hiç ödememek, ev sahibine tahliye için haklı sebep verebilir. Uyuşmazlık sürerken yasal sınır içindeki kirayı ödemeye devam etmek en güvenli yoldur.

Sık sorulan sorular

İş yeri kiraları için oran farklı mı?
Hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında aynı oran (TÜFE 12 aylık ortalama) uygulanır.

Ev sahibi kirayı ay ortasında artırabilir mi?
Hayır. Artış ancak kira yılı dolup sözleşme yenilendiğinde yapılabilir. Sözleşme 1 yıllıksa yılda bir kez artış yapılır.

Yıllık enflasyon ile 12 aylık ortalama aynı şey mi?
Hayır. Yıllık enflasyon bir ayı geçen yılın aynı ayıyla karşılaştırır. Kira artışında ise son 12 ayın ortalaması, önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırılır. Bu yüzden iki oran farklıdır; kira artışında 12 aylık ortalama kullanılır.

*Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki bir uyuşmazlıkta bir avukata veya arabulucuya danışmanız önerilir.*

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel durumunuz için ilgili kuruma veya bir uzmana danışın. Hatalı ya da eski bir bilgi görürseniz bize bildirin.